上海的市中心还会转移吗？

由评论区老朋友引发的思考。 徐家汇中心和西岸金融城的落地，会导致南京西路商圈的衰退吗？ 🤔个么，我们就来严肃分析下这个问题。相信，对于那些对新发展地段【寄予厚望】的朋友们，也会有所启发。 1️⃣交通资源禀赋 南京西路和淮海中路作为上海商圈的前2位，其实是一体化的。 静安嘉里到iapm、太古汇到K11直线距离分别都只有1km. 😅按某些偏远板块人士衡量商圈的定义，这根本就是一个地段。 🚗延安路高架、南北高架的N个上下匝道口，都围绕着南京路、淮海路。 🚇静安寺、陕西南路、南京西路站都是3轨交站。通过的都是重要线路。 在陆路和🚇时代，南京西路、淮海中路一圈就是全上海汇集人流最容易的地段，没有之一。 👉相比之下，徐家汇贵为Top5商圈之一，也拥有相当优秀的交通条件，3轨交，🚗驾车便利程度稍微差了点。 西岸金融城地块，只能说香港置地来晚了，只能高价接了二流地块。第一流的静安寺、陕西南路乃至人民广场地块，已经被嘉里建设、新鸿基和凯德占位了。 2️⃣开发&运营成本 直接看图吧，P5-P8 新鸿基拿下襄阳路地块（iapm）只用了36亿，太古拿下大中里地块（太古汇）仅花费12.92亿。至于恒隆、嘉里建设、香港新世界（K11）、九龙仓（时代广场）、新鸿基（中环广场），拿地时间就更古早了，收租早已收回开发+运营成本。 💦然而，新鸿基2013年拿下徐家汇中心地块，花了217亿。香港置地拿下西岸金融城用了310亿，全国地王。 如P9-P10所示，上海2019年之后，甲级写字楼体量翻倍，平均租金已经跌回2009年。写字楼价格，2013到现在基本没动过。 🤔也就是说，新鸿基和港置背后的怡和洋行，价格高位接盘，还要面对比拿地时更低的租金水平。 商办过剩，抢存量资源谈何容易？ ⚠️所以，“徐家汇中心和西岸金融城起来了，南京西路要衰落”的可能性为0。 传统核心区的开发商，占了地利优势，开发和运营成本也低太多。即便租金大降，高于运营成本就能生存。到那个时候，其他区域早就亏得怀疑人生了， ‼️此文不仅针对特定区域，认为新发展区域会颠覆原有核心区地位的，🧊姑且冷静一下