庸盘勿扰！如何提升看房的效率？

经常有粉丝扔一个“XX找房”的链接过来，“小克勒，中介推荐了这套房子，你看看怎么样？” 😅说实话，其中95%的房源，都是可以5秒之内排除掉的庸盘。 今天来和大家聊一聊，如何建立负面清单，提升看房的效率 ❌负面清单1️⃣：排除物业费3块以下的小区 近期12块物业费的天安一号，引起了买房人的议论——物业费是不是太贵了？ 小克勒有相反看法，12算是很便宜了。 🇭🇰的物业费，普遍是30-50元（实用面积），按建面计算的话，也得20-35 上海绝大部分小区的物业费，都徘徊在1-2元之间。 物业费高，不一定管理得好；但物业费低的话，一定是管理较差的。 尤其一些高层小区，三十多层、两梯四户，物业费1块多，以肉眼可见的速度飞快折旧。 👉小克勒经过广泛的调查发现，物业费3元/月/㎡在上海是一个坎。 用物业费来筛选小区的初始档次，非常有效。 最近十几年，上海房价涨了10倍，许多普通档次的小区，也浑水摸鱼涨到了很高的价格。 只需物业费这一条筛选条件，其实就能帮助我们回避大部分价高质次的普宅，提升了看房效率。 ❌负面清单2️⃣价格小贵的房子一律排除 看房子经常会碰到这样的情况：乍一看，觉得房子的价格有一点贵，但想了想品质、地段可能有些优势，潜意识就把自己给说服了，接受了不合理的溢价。 【高位接盘】往往发生在此刻。 小克勒做了一张表（封面图），上海各地段的普宅3房、普宅2房，在当下市场里，应该是什么价。 普宅的挂牌价，如果比以上表格贵10%以上，就可以直接排除了。 品质次新的话，溢价可以放宽到30%。 举个🌰，海珀黄浦是蓬莱公园（市中心普通地段）的品质次新。 在当下的二手房市场，海珀黄浦92㎡两房的合理的价格，不应超过900 x 130% = 1170万目前挂牌两套的价格在1700万左右，远远超出了可接受范围。 👋这类房子，我们就可以直接忽略不看了，以免接盘。 再举个🌰，西班牙名园是市区边缘地段的普宅，在现行价格体系下，合理价格应该是3房800万，最高溢价10%，880万。 显然，过了一年多的时间，西班牙名园的🫧还没消灭干净。 小克勒的价格表，并不是拍脑袋得出的。 我之前统计了上海各个区所有挂牌的，110-150㎡三房的中位数价格， 。今天发的价格表，是由以上表格派生出来的。 ‼️当然，目前二手房价格体系下“合理”的挂牌价，并不是小克勒认为真正合理的价格👀