长沙买房梯队分析

不知不觉，2024年接近尾声了，对于楼市来说，虽然没有全面上涨，但分化的情况更加明显：改善集中向好，主城核心位置，价格坚挺，去化可观。刚需集体萎靡，集中在外围，价格不稳，去化一般。对于购房者而言，最关心的当然是房价 [一R] 当前，长沙最贵的3个板块分别是：南湖新城、开福中心、滨江新城。 从区域分布看，河西占比较高，滨江新城、市府、洋湖、梅溪湖，无论是新房、二手房，在整个长沙都排前列。 滨江新城＞洋湖＞市府＞梅溪湖。其中，最稳的还是滨江新城，与老市中心五一广场隔江相望，当前片区内二手房价普遍在2万左右。缺点是，当前片区发展趋于饱和，同时，没啥顶尖教育资源。 洋湖，个人觉得要比梅溪湖、市府更好，依托大型洋湖湿地公园，商业上，有宜家、京东等，教育随着长郡、雅礼、麓山国际入驻，也不错。新房供应充足，且多为洋房、别墅、小高层等改善产品，已是长沙改善置业的集中地。 [二R] 雨花中心、天心中心、开福中心等老城区，其共性特征是：交通、商业、休闲娱乐，各种配套都很成熟，也正因如此，区域改造难度高、新房较少，也就十余个项目，房价普遍在2万/平左右，产品多为200平+大平层。 [三R] 置业性价比相对较高的片区 高铁新城、省府、红星洞井、大王山、麓谷、月亮岛、松雅湖 这些板块的核心片区较为成熟，目前道路、绿化，城市界面已经焕然一新。 未来5年，还将处于人口导入、配套落地的过程，算是潜力片区。 高铁新城依托交通枢纽，成熟度最高；省府未来几年是城市更新主力，潜力更大，并且，其教育配套已经崛起，河东买学区的，重点看这个板块； 红星洞井，商业规模已经不小，看后期城改落地情况；大王山，离洋湖近，有地铁3号线，今年房价跌幅不小，目前1万出头的均价，性价比不错，但其缺乏产业、人口的落地，和后面的麓谷形成鲜明的对比。麓谷依托片区高新产业园区，产城融合下，人口导入多，但其城建相比较滞后，且区位有点偏，产品多为刚需，缺点是相比前三者，后续发展空间较小。月亮岛、松雅湖，分别是望城、长沙县发展最好的板块，房价也直逼内五区，其最大短板就是很多人只认“内五区”，其实，现在，这两个板块，配套成熟度已相当出色了。 从长沙房价最低的10个板块看，除了大泽湖外，其他板块房价都在跌，尤其是，高铁西城，跌幅高达12.42%。这些板块主要集中在望城、长沙县等边缘区域。