黄埔区科学城（AG0423015地块）原为商业办公性质，现计划调整为宅地性质。容积率由4.0下调至3.0，绿地率35%，建筑限高150米，新增9班幼儿园。 如果按照内层高不低于3米的要求来粗算，那这个项目（楼盘）的总楼层应该只有24-25层左右。加上有幼儿园、商配、地块（21号线科学城站）、产业、高绿化等加持，且更靠近市区，将来定会对周边的一二手带来冲击。 如果以“科学大道”和“开泰大道”为横坐标，当该地块修改为住宅用地后，将打破“科学城西区零住宅”的历史，开拓科学城起步区新增宅的先河，意义非常重大。 从90年代开始，科学城西区高速发展了近30年。最开始的时候叫开发区。别说没有住宅（村民自建房不算），就是便利店（士多）都很少见。 当年的科学城西区，相当于如今的珠城、金融城、琶洲电商总部“起步区”。 即使是回到10年前，即2015年的时候。科学城西区的基建逐渐成熟，但仍然有大量的闲置土地（草地）待开发。在这边上班或居住的人群，通勤方式主要是：班车、自驾、公交。地铁6号线二期、21号线、7号线二期等地铁都未通车。 直到2016年12月28日，地铁6号线二期开通长湴至香雪，才稍微提升地铁沿线居民的通勤效率。但科学城什么都好，绿化率高、道路干净整洁、路灯漂亮，但就是地铁路网覆盖不够密。而最最最大的短板是，它没有一条直达黄金三角的地铁。 在科学城起步区，发展得最快、最旺，人流最大，且兼容居住属性的，就是绿地中央广场（地铁21号线神舟路站上盖）。 可惜，它和另外一个兄弟板块的项目（天河智慧城的万科米酷）一样，都是公寓。 直到2019年，在智慧城和科学城的周边，才逐渐冒出两个大型的住宅盘，它们分别是【保利天汇】和【大壮名城】。 虽然天汇在天河区，但相对而言，我认为大壮的地理位置更稀缺，学、铁、商、产集合于一体。所以，大壮的起步也比较高，如果我没记错的话，大壮高峰的时候飚到6-7字头。 我一直都看好这两个盘，但如今新规落地，且它们的周边陆续有土地供应，接下来新楼盘也会对它们的去化和价格体系带来影响的。 这次科学城西区的宅地调整可能只是一个“开始”……
