北京楼市，老北苑买房危险了！

⭕️北苑家园绣菊园84㎡2居室25年1月，成交一套，成交价308万，相比于23年4月，同户型成交价461万，下跌153万，跌幅34% ⭕️北苑是朝阳很大的一片居住区，整个北苑板块又细分为新北苑、老北苑、媒体村三部分，老北苑适合刚需，新北苑适合改善。今天主要说老北苑，新北苑下次说。 ⭕️老北苑买房梯队： 第一梯队：时代庄园、亚奥金茂悦、亚奥万和四季、筑华年、山水蓝维、山水欧山雷二期、华发颐园 第二梯队：望春园、茉黎园、新街坊 第三梯队：莲葩园、清友园、绣菊园、紫绶园、城市绿洲花园、山水巢东、北京青年城、天怡家园 1️⃣筑华年：楼龄新，园林精美，品质不逊于新北苑的小区。不过离地铁太远是硬伤，但是同样的价格不如买新北苑了，还是有些错配。 2️⃣山水蓝维：低密度花园洋房，小区环境和高得房率是最大亮点，不过这小区尤其砖混结构确实是硬伤。而且价格也不便宜。 3️⃣望春园：北苑家园几个园里楼龄最新、品质最高的小区，流动性和保值都还不错。小区环境绿化好，但是有地上地铁以及主干道的噪音，并且还紧挨着高压线。小区内大多是塔楼，板楼又都太贵。 4️⃣新街坊：老北苑中规中矩的商品房小区。环境不错，地段和周边配套也还可以。但是物业管理差点意思，供暖差，户型也不太行。 5️⃣茉藜园：仅次于望春园的商品房小区，小区环境不错。离地铁站不远。但是缺点也同样明显，楼龄偏老、居住密度大、并且塔楼居多，两居的户型和采光非常一般。 6️⃣清友园：也是老北苑的上车盘之一，环境和品质不如茉藜园。塔楼多，户型一般，楼龄有些老，离地铁也较远。不过优点也有小区绿化率高，价格便宜，幼儿园和小学都在小区内部。 ⭕️望春园>茉藜园>清友园>=莲葩园>绣菊园南区>绣菊园北区>紫绶园 7️⃣恒大名都：自住型商品房，楼龄新，人车分流，三百多万就能上车两居。但是居住密度大，采光差，户型一般，得房率也低，而且距离地铁太远，周边配套也不算太成熟。 8️⃣青年城：户型非常好的板楼小区，比北苑家园的大塔楼强，并且靠近地铁，但是两居室大部分没电梯，三居室有电梯又太贵。而且物业维护非常一般，并且青年城的单价并不便宜。