文/狗蛋分蛋
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前段时间，网上热议中介公司给银行做培训，不可置信的同时，很多人感叹：贷款买房的人少了，中介、开发商们，在银行面前算是彻底支棱起来了。
当楼市回归理性，大家期待，买房人在房企面前也能支棱起来。
按经济学逻辑，当一个市场供给大于需求，那么它可以称为“买方市场”，消费者拥有强话语权。
可事实往往喜欢不按逻辑出牌。
邦泰集团合肥“东方雅颂”的老业主们，对此感受颇深。
东方雅颂是邦泰进军合肥的首个项目，2023年开盘，因为优质的地段以及宣传中的高品质，受到市场追捧。
2024年下半年，东方雅颂工程过半，老业主们发现，项目不仅悄悄降价“背刺”，还存在诸多质量问题：
当初承诺的大牌精装，变成了“边角料”精装、消防产品疑似不符合国家标准，项目部分油漆涂料，疑似三无贴牌产品......
于是，邦泰在合肥的第一次业主团建就此展开。
当业主们手握关键证据找到项目方理论，他们感受到了第一次“暴击”——项目负责人小手一指，不愿沟通，不愿协商，留下一句：
你们打官司去。
自业主社交平台）
在各方力量介入下，最后以项目承诺整改告终。
半年多过去，今年4月，东方雅颂因为整改不力及疑似存在安全隐患，迎来了二次业主团建。
然后，业主们迎来了第二次“暴击”——面对业主们的疑问，项目负责人“一问三不知”，被业主吐槽：
只会拿着喇叭对我们狂吼。
自业主社交平台）
两次维权，一次被手指着鼻子要求报官，一次被拿着喇叭吼，业主们都迷糊了，发小红书说：
不知道的还以为我们欠开发商钱了。
2
关于邦泰集团，我们之前简单聊过，来自四川乐山的民营房企黑马。
去年，邦泰逆节奏拿地，拿地金额、面积杀入全国民企第二，超越龙湖，仅次于滨江。
今年，邦泰依旧凶猛。
五一前夕，邦泰集团在官方公众号连发四张“喜报”，庆祝自己在不到8天的时间里，斩获全国5宗地块。
据中指院数据，今年前四个月，邦泰集团已经在全国拿下了13宗地块。最疯狂的4月，邦泰一口气拿了6宗。
很多势头正猛的地产国央企，半年的指标也不过如此。
单说拿地面积，前四月邦泰集团拿地124万㎡，仅次于绿城中国，排名全国房企第二。
这么看大家可能还是没什么概念。
去年邦泰拿了22宗地时，新增土储货值为131亿元，而今年前四个月，邦泰13宗地的新增土储货值，为104亿元。
也就是说，今年邦泰仅用4个月的时间，就达成了去年79%的货值目标。
在业内，一般会用“拿地销售比”衡量房企的激进程度，数值越高，说明房企的扩张欲望越强烈。
2020年，房地产市场火热，全国百强房企的拿地销售金额比均值为0.37，2020年后，房企战略普遍趋向防守，数据开始逐渐下滑，到去年已经来到了0.15左右。
相比之下，2024年邦泰的拿地销售比高达0.35，今年前四月，更是来到恐怖的0.7。也就是说：
今年邦泰卖房挣了钱，有近七成，都拿去买地了。
很多人不相信一个民企能在如今的大环境下这么凶猛，因此市场质疑声音不少，其中最多的是：
邦泰会不会成为下一个恒大？
乍一看，他们的模式确实有很多相似之处。都是找地价相对便宜的城市拿地，然后用极致的成本控制，让房子显得相对便宜，最后靠性价比打败竞品，实现高去化。
简单说，就是多年前标准的高周转模式。
最大的区别，是邦泰没有大额外部融资。
一个专门做公司财务分析的朋友告诉狗蛋，邦泰现在销售回款比例正常，利润表现在房企中也是第一梯队——
没有明显的爆雷迹象。
不过，一切的基础，是房企有流动资金支撑。
今年4月，天眼查公布了一则执行信息，邦泰下属子公司宜宾邦泰置业有限公司，被列为被执行人，执行标的超过百万。
从去年开始，邦泰旗下子公司及合作子公司，开始密集出现被强制执行的情况。
同时，天眼查数据显示，包括宜宾邦泰、合肥邦成盛泰置业有限公司、昆明邦辉置业有限公司、四川邦泰宜尚置业有限公司、西昌邦泰置业有限公司等，邦泰旗下子公司从2024年开始，频繁出现股权质押的情况。
一边是密集的强制执行，一边是频繁质押股权融资，或许预示邦泰在高速扩张拿地之后，资金逐渐吃紧。
3
高周转模式往往与规模扩张深度绑定。
拿地→盖房→销售回款→扩张再拿地......环环相扣，其中有一环出现问题，整个系统就会趋于崩溃，为了保持模型稳定，房企一般会选择“举债”填坑。
邦泰没有大额外债，扩张更多是出于主动的战略考量。
不过这也意味着，邦泰想要保持高速扩张，只能在两个方向上发力：
一是利润更高；
二是回款更快。
利润方面，要么拿地更便宜，要么就是在造房阶段，能留出更多利润空间。
回款方面则更多要求销售发力，寻常做法就是打折售房。
上文提到的东方雅颂项目，有业主表示：邦泰是个好开发商，但支持的前提是：必须等到备案价6折入手。
这两年，邦泰全国项目经常因为尾盘降价，被吐槽“背刺老业主”。
在之前的文章中我们也聊到过，邦泰扎实稳健的风格，曾帮助它积累了不错的口碑。
曾经，邦泰也是一个非常典型的“小而美”房企，无论是员工待遇、设计水平还是业主服务，都给行业留下过很深的印象。
小红书上，有不少三四线城市的业主，对邦泰的产品力表示肯定，觉得邦泰拿出的产品在当地就是“降维打击”。
这说明，邦泰的底子还在。
前段时间，邦泰南宁某项目示范区开放，有本地人去感受了一下，觉得有些失望。全玻璃幕墙在广西日照下格外烫手，整个房子仿佛变成了“桑拿房”。
有网友说，明显设计就是其他地方Ctrl+C过来的，根本没考虑过当地气候。
狗蛋说，在快速扩张的模板下，复制粘贴是最高效的做法。
（转自：风声声）
（转自：风声声）
