上海买房攻略：衡山路

东长宁、北徐汇、南静安、北卢湾被称为上海的传统“上只角”地段，也就是今日衡复风貌区的范围，亦是上海面积最大的历史文化风貌区 👍上只角里如果还要划出三六九等的话，要数北徐汇的格调最高。 🌲花园洋房、名人故居，大多都分布在北徐汇的衡山路板块，是上海地段认可度最高的小范围区域，可能没有之一。 大家都知道北徐汇的地段无敌，但对于它的楼盘，可能没那么熟悉。 衡山路板块的住宅，出道即巅峰，完全称得上【高不可攀】一词。 年份比较老的高档楼盘，当时都是外销房，用美元结算。买的都是外籍高管、精英华侨。 芝大厦有一批在2004年用人民币结算，当时即达到48000元/㎡，是全上海单价最贵的房子，与湖南路四大金刚相仿。 这些房子的开盘价极其昂贵，绝大多数买房人可能觉得，和自己没什么关系。其实并非如此。衡山路的好房子开盘价贵，但它涨得慢啊！ 👉2015年中，是一个具有代表性的时间节点。 当时，大宁这边的宝华现代城3房，已经涨至800多万。 东亚公寓241㎡，居然和宝华现代城总价差不多，单价只有3万多。 东亚公寓不是什么普通的房子，全部都是210㎡以上的大户型，物业费10元/月/㎡ 与东亚富豪酒店共享衡山网球俱乐部、泳池健身房等怕配套；有大花园和无敌视野 该房源1998年时开盘价高达600万/套，十七年只涨了40%不到。 2015年之后的两轮行情（2015-2017、2020-2022），衡山路板块的房子价值回归，价格涨幅都比较大。然而，2023年以来的这轮猛烈回调过后，又来到了一个相对的低位。一些地段/品质优于徐家汇的房源，反而成交了更低价格。 🤔衡山路板块的房子地段极其优越、初始档次较高，但在弱市里却撑不住高价格。 本质原因是没有完整的置换链条。来买房的人，都是凭空掏钱，或者从别的地方置换过来的。 不像徐家汇，从老公房-普宅-高级公寓，各个层级都有大量的房源，置换链条很完整，反而能成交更高的价格。 不过，筹码只能影响短期的行情。 房产的长期价值，还是要回归到基本面（资本化率/租售比/横向纵向比较性价比） 徐汇区越偏的地段（华泾、长桥），房价泡沫就越大。 北徐汇地段价值最高、房龄折旧充分，资产泡沫相对最小。 此外，衡复风貌区高层建筑少，屋内的景观视野都不错，是一个加分项。 以下是嘉丽苑和巴洛克宫廷的视野： 最后需要提醒的是，绿皮在衡复风貌区的存在感比较弱。 很多房源没有在🐚挂牌，需要买房人到本地小中介，或者打听消息