锁死流动性，救市梦碎 来源:叫我路人甲 自2022年楼市步入下行通道，一种救市说法便时常被提及：通过锁死楼市流动性，维持房价，以时间换取空间，期待楼市回暖。 这一理论看似完美，锁死流动性意味着减少甚至停止交易，如此便不会产生新的成交价格，资产泡沫似乎就能避免破灭。 打个比方，就如同宣称自己房子值400万，只要不交易，这价格便能一直维持，仿若美丽却虚幻的肥皂泡。又像有人吹嘘赛车技术高超，却总找借口不与职业车手一决高下，只要不上赛场，牛皮便能继续吹下去。 不断的交易和更新的成交价格，是戳破资产泡沫的利刃。 锁死流动性理论旨在让价格失真，收起价格这把利剑，延缓泡沫破裂，推迟资产账面价格归零的时刻。 然而，持此观点的人或许忽略了，楼市资产大多由高杠杆撬动。 多数房子背后是高额杠杆和持续支出的资金成本（利息）。这些杠杆与资金成本根本不容许流动性枯竭。若资产无法升值覆盖持有成本，无法盈利套现出售，资金成本便会像吸血虫般吞噬资产持有者的现金流。 在此方面，房企与二手房部分投资客并无本质区别。房企积压的新房库存，部分投资客手中已无升值可能的房产，这些被债务裹挟的资产，都在等待接盘者用现金填补因资金成本侵蚀而不断失血的现金流缺口。 硬撑毫无意义，一旦债务爆发临界点来临，资产持有者不堪资金成本重负，自发砸盘便会出现，泡沫终究难以维系。交易价格本就是双刃剑，楼市上行期，它备受青睐。 彼时，地王频现，楼面价不断攀升，新房和二手房价格稳步上扬。 每次价格上扬都放大了楼市上行动力与造富潜力，吸引更多资金涌入。此阶段，流动性越快越好，地方、银行、房企、个体，各方都想在楼市盛宴中分得一杯羹。但盛极必衰，双刃剑向内的刃口迟早见血。 一旦市场下行，不断更新的成交价格不仅会戳破资产泡沫，还会成为资金流入楼市的阻碍。央行和住建部出台支持政策后，商业银行对房企放款却犹豫不决。 例如，2024年年初工行宣称有800亿信贷资源支持万科，可时至今日，万科深陷债务困境，这800亿资金到位情况却无后续消息。 金融机构深知资产泡沫脆弱，在居民端负债空间几近饱和的情况下，房企难以通过售房回笼资金偿还债务，所以不愿轻易放贷，这进一步加速了楼市螺旋式下行。 市场不能只在价格对楼市有利时支持交易价格这把双刃剑，锁死流动性本质上是硬撑泡沫的思路，与2024年逐渐退出的限跌令颇为相似。 地方试图通过限跌令阻止房企降价自救，维持新房市场失真价格，营造“虚幻繁荣”。但这种做法除了让统计数据好看，毫无实际意义。结果是价格勉强维持，新房交易量却持续下跌。 需求方不再认可虚高价格，也看清了楼市价格体系的虚伪。购房者不愿为即将破灭的泡沫买单，房企无法通过降价回款，加速了债务违约，最终暴雷，失去在土地市场拿地的能力，地方土地财政也受到重创。 地方制定限跌令时忽略了，维持流动性远比维持价格重要。债务需借助房子在不同主体间流转，才能降低违约和砸盘风险。流动性一旦枯竭，债务就会在某个环节积累，暴雷只是时间问题。 楼市上行期，房产增值带来未来套现暴富的希望，债务压力尚可硬抗，新入场者也会勇敢接盘。比如2018年前房企高周转能成功，融资渠道畅通，正是因为金融机构看好楼市上行趋势。 但楼市进入下行阶段，抗债决心会被持续下跌的成交价格迅速瓦解，资产价格下跌也让金融机构收紧银根。此时，用限跌令托举价格无济于事，只能顺应市场，以低价换高交易量，让资金在楼市流动起来。 这虽会让房企、地方和金融机构利益受损，但能维持市场运转。 事实证明，调控政策向“流通性”妥协，各地限跌令基本退出，2024年成都市民举报房企大幅降价，主管部门回应降价属市场行为，便是例证。 资产泡沫破裂并非坏事，楼市早该以真实价格与居民真实收入对接，而非过去那种非理性虚高价格对居民储蓄和未来收入的“透支”。 彭博曾传出消息，部分银行停止向大量非一线城市房地产项目融资，担心风险加剧。 若消息属实，说明金融机构认为楼市下行风险尚未结束，真实价格尚未完全显现。在居民收入未明显增长前，不必急于用当下有限收入去应对仍有价格“虚胖”的楼市，耐心等待或许是更好选择。 免责声明:图文来源网络，如侵权请联系删除！
