济南改善，讨好千万级，忽略400万！

[草莓R]财富中心四期开始，济南楼市核心区新房正式进入千万级别大批量供应期，马上还有云顶一号二期、cbd西保利地块出来。后期还有高新贤文6块地，省博西，再加上现有改善盘超大面积的改善盘，800万以上的供应量在5年内大概能达到2000套，数据不夸张但是数据逻辑很夸张！ [草莓R] 先看财富中心的配置：超高层定位100米起步，另辟蹊径。超大面积定位190平起步，230、270、310，顶级圈层。看基本用料，局部五玻两腔夹胶low-E玻璃，双隔音电梯井，10毫米隔音棉，同层排水，大面积铝板+部分石材+部分真石漆，真石漆有点掉价，不多看看最后是不是全铝板，绝对豪华装修做到六恒！围合布局4万平方米整体绿化，2.5万平方中央景观。怎么能不贵？ [草莓R]再说逻辑。5年内2000套千万级别的新房规划，假设济南没有2000个千万级购房预算能力的人，我想这种行为是一种毁灭性自残。但是如果完成最终去化，还存在转化比和改善需求释放时间顺序两个逻辑，那么就得需要以万为单位的购买力基数，当然作为一个GDP第三的全能省份的双府所在地，出来千分之一的千万级预算购买力人口应当不难，甚至我认为这个推测太保守了！ [草莓R]当然重点逻辑还不在这。还在于新房的供应结构问题，我认为叫做被抛弃的普通中产。600万700万的供应量多于千万级，这目前看还算合理，只能说还算！因为毕竟这些库存在有了地段价值差距的基础上，也没有多出来太多，5年内算上当下的供应，也就在5000套左右。当然这些库存也属于上游中产的，依然还在核心区内圈！ [草莓R]关键的关键在于450万左右的库存，从云顶一号、到中信泰富九著，凤凰路壹号院、保利珑誉销售一空，再到目前唯一且库存所剩无几的保利云上璟誉152的，核心区土地存量压根没有把普通中产作为重要对象。但是这些房子恰恰又是卖的最好的，卖的最好的房子给最少最次的供应量，这好似逻辑偏差的有点夸张。 [草莓R]但是话又说回来，假设豪宅定位千万级2000套供应没有数据问题。假设上游改善600万上下5千套数据逻辑没有问题。那么是否代表着核心区450万左右的优质房产出现了极度夸张大的缺口，这个缺口会在土地存量结束时，在对于未来新增供应彻底失去幻想时，彻底爆发！ [草莓R]当然400多万不是无房可买，盛福中海、长岭山还行可以买个更大的，未来还有不少核心区边缘土地存量，大概率都是给普通中产准备的，但是不得不接受土地能量降级这一事实了！或者降低品质要求，二手房几乎可以做到覆盖！