从东京的地段格局，展望上海未来变迁（1）

💡全球城市规划与上海最像的就是东京，上海的各个地段都能和东京对应起来： 银座=南京东路（pro max版） 日本桥=南京西路 新宿=徐家汇 涩谷=人民广场；原宿=迪美 表参道=淮海路（pro max版） 六本木/麻布=新天地 羽田=虹桥机场；成田=浦东机场 横滨=大虹桥 中央区=老静安；港区=黄浦徐汇精华段混合版；目黑区=长宁区； 👉与上海不同的是，港区的房价在东京独立一档。 在SUUMO上，港区5億円以上的豪宅数量，比其他区加起来还多。 港区房价贵，原因有以下几点： 1️⃣日本处于地震带上，又有海啸风险。港区属于东京地势较高、地质较坚固的区域。填海造陆的中央区就比较吃亏。 2️⃣港区的楼盘档次是最高的，港区新房2房140㎡（使用面积）、3房180㎡，带天际泳池的并不罕见。 白金台、南青山、麻布、六本木都是传统豪宅区，整体的圈层独立一档。 3️⃣港区具有最佳的通达性 东京是个很明显的多中心城市，高能级地段遍布全城。 港区本身就是东京商务、商业能级最高的区域之一。 如果说东京有什么绝对核心的话，丸之内+银座+日本桥算一个，港区的麻布、虎之门又是到这一片最近的住宅区。 此外，港区到西侧年轻人活动中心的涩谷、代官山也比较方便。 4️⃣港区有强力开发商，助力于地段升级 港区还在不断地进行城市更新，麻布台ヒルズ、虎ノ門ヒルズ都是近年才落地的。 它们背后的开发商，都是森大厦（上海环球金融中心的开发商）——六本木ヒルズ综合体的缔造者。 森让东京的商业，从传统百货和街道商业，进入了综合体时代，就是日本最强KFS. 5️⃣景观 上海的景观是黄浦江、陆家嘴三件套，东京人以房间窗户能看见东京塔为荣。东京塔就在港区。 6️⃣国际化程度 日本的人均收入在发达国家里是偏低的。港区国际化程度较高，国际学校林立，是外国富豪、拿Global Pay的归国子女聚集的地方，人均收入在东京亦是独立一档，对房价起到支撑作用。 👉东京的房价从第二梯队开始，没有很明显的区分，主要依据楼盘品质来定价。 如果硬要有所区分的话，千代田、涩谷区并列第二，中央区第四，文京区/新宿区第五。