上海买房，为什么要避开浦东？（1）

🛏️上世纪90年代，有一句说法就是：宁要浦西一张床，不要浦东一间房。 反映了当时大家对浦东地段的鄙夷。 后续的发展打脸了。浦东楼市📈引领上海。一是因为，浦东的发展速度很惊人，二是因为，浦东房价的基数很低。 ‼️低基数是最关键的因素。2004年，古北华丽家族开盘价1.8万/㎡；第九城市，开盘价低至6800元/㎡： 这么低的基数之下，不涨得多才怪了！ 然而，现在再来看浦东的房价，基本已经丧失了低基数的优势。除了内环浦东，同环线都和浦西持平，甚至更贵。 🛏️宁要浦西一张床，不要浦东一间房。这句话，说早了30年。今天，终于成为现实。 现在在上海买房，一定要关注板块和楼盘的杠杆率。 💣浦东，就是上海杠杆率偏高的一个地方。浦东买房的主力人群，就是外地来沪就业者。资产少收入高，倾向于拉高杠杆买自住房。 在上行大周期里，浦东买房人所到之处，杠杆使劲加，房价高歌猛进。好学区挂名，继续跳价1万。 🤔然而，在下行周期，首先出事情的，是杠杆率zui高的炒饭区域。大虹桥已经给出了示范。 👉接下来轮到的，就是一些纯粹由高杠杆打工人组成的区域。 以唐镇为例，浦发罗兰翡丽，巅峰成交价格10万/㎡，现已跌到7.5万/㎡：假设有人在顶点接盘，首付比例是35%，现在已经亏得只剩100万净值。 要是这个时候，还遇上裁员/降薪，你说，是把房子留着硬抗，还是卖掉回老家？唐镇的租金很低，把房子出租，根本不足以抵消月供。 只要有一套降价急售的，就会引发一连串的连锁反应——在2021-2023年，9.5万/㎡以上，还有一大堆人接盘。 💥触及他们的平仓线了，又会有一堆房源降价急售，以免沦落至负资产。 等于是复刻大虹桥。 ‼️在浦东，类似的打工人板块如同过江之鲫，稍微列举一下的话：联洋、源深、花木（exclude别墅）、碧云刚需盘、金杨、金桥、张江、北蔡、唐镇、三林、御桥、川沙、曹路、临港。 💣买入这些板块，你的邻居身上都绑着定时炸弹，随时准备引爆。