地产开发四部曲，如何打造一个热门板块？

1️⃣蛰伏期 任何还没有推出重磅规划，或者先前的规划烂尾的区域，都可以称为，处于蛰伏期。蛰伏期的特点有： ①房子溢价低 ②土拍暂停 以徐滨为例，2012年和梦工厂签约时，其实🔥过一阵子 不过，原定2016年完工的项目，2017年还在打太极，最终，在2019年初，梦工厂的股权转移给西岸集团，以“烂尾”收场 📉徐滨在2015年之后，就陷入了平淡期。云锦二期2015年销售单价7-8万/㎡，卖得很一般，只能打折促销。 2015-2019，徐汇区住宅地块的土拍，完全绕开了徐滨 🤔聪明人应该也看得明白：要买房，就是得选择蛰伏期的板块啊！能捞到便宜的价格。 2️⃣推出重磅规划 对于上海市中心的板块来说，【重磅规划】的定义，必须是世界级的。 🌰例如，西岸金融城在香港置地内部定位是最高一级的“旗舰中环”，高于北京王府中环一级 🌰又如北外滩，是上海钦定的【世界顶尖】滨水区 📈一个蛰伏已久的板块，在推出世界级规划之后，房价很快会有反应——笋盘迅速消失 3️⃣持续吹风阶段 在推出重磅规划之后，板块就进入了持续吹风阶段，有以下几个特点： ①房子溢价率迅速扩大，并维持在高位； ②除了重磅规划之外，会时不时推出一些“配菜”的规划，并利用舆论攻势，维持板块的热度 ③密集推出商办和住宅的土拍，区府日进斗金 在推出西岸金融城之后，徐汇频频端出”配菜“——加速推动西岸传媒港剩余工程的建设，又有西岸数智中心（中海以240亿拿下）、西岸生命蓝湾 甚至，在南面华泾、长桥，还有华之门、北杨人工智能小镇。 🔥持续吹风阶段，徐汇开启土拍盛宴：2020年后，徐汇的地皮拍卖，几乎都集中在徐汇滨江和华泾。 徐汇还玩起了舆论攻势。 小上铺天盖地的徐汇滨江City Walk、三联生活周刊的软文，谁又知道，背后是不是操盘手/开发商在默默发力？ 😅不过，明白人应该都看得出来，持续吹风的高房价阶段，反而是出货的时机 4️⃣建成期 主要项目建设完成，板块就进入了收官阶段。 🛍️世界级规划的商场、写字楼完工了，对板块的房价来说，不是一件好事。前滩的东方悦耀，房价的最高位，停留在了持续吹风期。太古里开业后，反而📉25% ⚠️利好出尽即利空 对于操盘手来说，建成期板块的利用价值，就不如以前那么大了。一些用来维持板块热度的、非盈利性的项目，也会陆续退场 🫵看到这里，大家应该充分理解了，出货为什么要赶在持续吹风期？ 建成之后你再卖，已经晚了